北京奥运公园收购案的落幕拉开了房地产并购升

北京奥运公园收购案的落幕拉开了房地产并购升
中钱股票配资(www.z2qq.com)07月18日讯

在宣布收购北京奥林匹克公园三个月后,这家河北开发商重组了董事会,其中包括来自北京奥林匹克公园的五名高管。
 
并购让企业实现了跨越式增长,万科收购浙江南都(Nandu)、融创收购万达文化旅游(Wanda Cultural Travel)就是一例。今年初,奥林匹克公园设定了今年销售增长12%的目标,通过此次收购,可以进一步充实土地储备,更快实现目标。
 
 
值得注重的是,花园里购买京汉,今年的房地产行业水平的股权收购,第一个公司近年来席卷房地产业并购正在升级,已从项目收购股权并购,预计接下来会发生很多这样的例子,比如泰和正在寻找战略股东,创始人黄Qisen甚至愿意放弃控制。
 
在行业兼并整合的大趋势下,众多中小房地产企业即将换股,行业秩序将发生巨大变化。甚至许多知名的房地产品牌和著名的行业领袖也会逐渐消失在房地产的舞台上。
 
三个月的高效采集
 
7月15日,奥远收购京汉的旅程迎来了一个新节点。2020年,京汉在深圳召开了第三次临时股东大会,一个由董事、监事和高管组成的新的管理团队诞生了。
 
其中六名高管来自奥林匹克学校。新任命的京汉集团董事长马军同时也是奥源集团的执行董事、运营总裁和总裁。京汉集团新任董事陈勇、郭世国仍担任奥源集团副总裁。新董事兼总裁沈思云,新秘书江南,新财务总监林斌刚刚离开公司。
 
值得一提的是,在新的独立董事北京和汉朝,有一个著名的房地产——曲永海。他在国有的中海地产集团工作了22年。离开中海后,现任深圳大海之迪房地产开发运营管理有限公司董事长。
 
从宣布这笔交易到组建新的管理团队,只花了三个月的时间。这离不开奥林匹克公园紧凑而清晰的收购过程规划,将大大缩短战线。
 
4月7日,澳源公司签署了《股权收购框架协议》,并将5000万元资金汇入了共同管理账户,迈出了收购京汉公司的关键一步。5月19日,股权转让协议正式签署,北京和韩共转让2.29亿股股份,其中29.02%转让给奥林匹克公园,转让价格为11.6亿元人民币。
 
这是一笔负债累累的收购,被7.19亿元的转会费抵消了。
 
发货和付款流程中有两个关键步骤。首先,奥远以股份质押的形式取得京汉的债权,进行股权发行,用1亿现金加7.19亿债务进行抵销,完成第一次股权转让价的支付。

6月24日,北京和韩的所有质押股份全部释放,29.302%的股份转让给奥林匹克公园,奥林匹克公园正式成为北京和韩的最大股东和实际控制人。
 
第二个关键点是,根据协议,奥林匹克公园,7月15日后3个工作日内支付余下的平衡转移费用扣除善意付款Jinghan账户(人民币2.91亿元),和善意付款应当公布奥林匹克公园帐户。据北京汉人内部人士证实,每笔付款都是按照收购协议的条款进行的。
 
此外,奥运公园还将为北京汉办提供5亿元的流动性支持。7月15日,在京汉召开的股东大会批准了该贷款协议。奥林匹克公园将为北京和韩提供总额高达5亿元的贷款,贷款期限最长为12个月。京汉将为实际借款支付8%的年利率。
 
就这样,实际时间不到两个月,奥林匹克公园完成了股权交付和管理团队的改选。
 
在“钱货平衡”之后,2020年房地产行业第一次股权并购尘埃落定,房地产市场的动荡更加波澜起伏。
 
奥林匹克公园的速度更快
 
收购京汉是奥林匹克公园首次进入1000亿元俱乐部后的第一次大动作。
 
澳源是近年来发展较快的房地产公司之一。2019年,奥林匹克公园总销售额达到1330.6亿元,首次进入千亿元俱乐部。2016 - 2019年,奥林匹克公园房地产销售复合年增长率达到66%,高于行业平均水平。
 
收购京汉将使奥林匹克公园进入相对疲软的华北市场,而且成本低于拍卖。
 
据财务报告显示,土地储备总面积约123万平方米,价值超过100亿元。华创证券认为,收购京汉有利于奥运公园的扩建,实现区域培育,增加市场份额。
 
融创资本2017年对万达13个文化和旅游项目的“世纪收购”是一个可借鉴的案例,这一收购使可用销售额增加了6500亿元。自2017年以来,融创进入行业前四名,并一直保持至今。
 
在日益激烈的市场中,无论是龙头房地产企业,还是总价值1000亿元的房地产企业,都在试图通过并购来扩大市场份额。截至去年年底,市场上共有房地产企业34家,市值1000亿元。他们正在寻求快速突破,下一步一定会达到2000亿元。
 
对于奥林匹克公园这样一个冉冉升起的新星来说,此举意义更大。据招商局国际介绍,收购金汉好奥林匹克公园实现了销售目标;另一家总部位于深圳的经纪公司认为,奥林匹克公园将加快全国市场的布局,特别是在中国北方,规模将达到2,000亿元。
 
对于京汉来说,成为奥林匹克公园下的企业后,将迎来一个新的发展阶段。作为河北省当地开发商负责人,在谈到景汉股份的“雄安基因”时,新管理层表示,景汉看好京津冀都会区,尤其是雄安新区和北京周边地区的未来发展。
 
京汉公司总裁沈思云表示,房地产开发是公司的主营业务,未来将继续朝着这个方向发展。“今年下半年,公司将集中精力重振资产,追赶业绩。在那之后,它将制定一个两三年的长期战略计划。”
 
至此,京汉奥林匹克公园的时代已经开始。创始人田汉退出了京汉的管理层,但仍持有8.28%的股份,为第二大股东。
 
一波股权交易浪潮即将到来
 
另一位是河北省知名开发商。奥林匹克公园收购了京汉。虽然目标金额较小,但这是今年第一次公司级的房地产股权并购。
 
在30年的房地产发展史上,股权收购并不多,尤其是上市公司。10多年前,万科收购了南都,这是规模最大的一笔房地产股权收购。在此之后,房地产市场进入了快速发展的黄金时期,大公司之间的并购很少。

近年来,著名的房地产股权并购案例有:中证集团以约60.13亿港元收购绿城24.29%股份,恒大收购彩彩城控股股东,平安通过两次收购收购中海幸福25.25%股份。
 
另一个即将发生的案例是泰和集团引入战略投资者,这预计将成为今年规模最大的房地产交易,尽管该集团尚未敲定替代人选。
 
这样的情况可能还会更多。自2020年以来,该行业一直受到疫情的影响。中小房企正在艰难生存。拥有雄厚资金的住宅企业正在择机收购和收购。
 
融创董事长孙宏斌在该公司3月份的业绩发布会上表示:“我们认为2020年将是洗牌之年。”“今年的并购机会将远远多于以往任何一年。”
 
恒大总裁夏海军已经感觉到行业趋势的变化。他在2019年表示,销售市场的“饼”已经确定,未来的市场将是屠宰,大型企业的扩张将通过并购中小企业来实现。
 
这两年的“并购人才”,世茂集团副董事长许世潭认为,未来房地产将进入“大鱼吃大鱼”时代。
 
全国房地产商会执行主席顾云昌预测,房地产百强企业将成为股权收购的理想目标。“房地产行业的股权收购将更侧重于高杠杆率和资金链紧张的中型房地产公司,而不是那些有复杂债务和法律纠纷的小型房地产公司。”20强、50强大型房地产企业将更加积极地收购拥有土地储备的100强著名房地产企业。”
 
易翰智库还认为,目前在行业增速放缓、房地产企业规模竞争加剧的情况下,行业集中度将继续走高。对于50后的房地产企业来说,竞争优势不再明显。
 
在这一趋势下,房地产行业集中度将进一步提高。去年,孙宏斌带领融创进入中国转让权销售前三名,成为房地产并购之王,而多年落后的世茂超越龙湖进入前十。
 
根据Crewe的统计,TOP20和TOP50房地产企业的股权销售金额集中度分别从2016年的20.82%和39.71%上升到2019年的29.91%和43.47%。
 
金地董事长凌珂表示,目前中国最大的20家开发商在全国市场占据约25%至30%的份额。但美国前20名开发商的这一比例为65%。这意味着,中国前20名房地产企业仍有多达35个百分点的提升空间。
 
万科一位高管告诉记者,美国市场的经验表明,单个开发商的市场份额上限为6%左右,但中国市场可能会超过这个数字。
 
夏表示,未来3年,中国前10大房地产公司的销售额将占总销售额的40%左右。三大巨头将拥有20%(3万亿元人民币),这意味着三大巨头的市场份额将接近7%,而万科、恒大、碧桂园和融创极有可能产生这些市场份额。

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