对房地产公司来说这是一笔资本巨款:以58倍的市

中钱股票配资(www.z2qq.com)07月18日讯

今年迄今,中国内地开发商拥有的6家房地产公司已登陆港交所,从资本市场融资近50亿港元。
 
除兴业集团(01941.HK)、兴业五人(09916.HK)外,其他四家上市地产公司IPO价格均出现上涨,其中建业新生命(09983.HK) IPO价格涨幅超过30%,是募集资金最多的地产公司。
 
目前,国内房地产开发商一直在寻找上市的房地产公司,几乎全部涌向香港证券交易所。
 
据不完全统计,中国商业新闻,加权平均静态市盈率(当前股票价格是去年的每股收益的倍数)22在中国上市房地产公司58倍,而加权平均市净率(当前股票价格是每股净资产在最新一期的倍数)14倍。
 
与之相对的是其他开发商,他们中的大多数也在香港交易所上市,但估值相差很大。根据最近的股票交易价格,这些开发商的加权平均市盈率约为6倍,而账面价值的市盈率不到1.2倍。
 
其中,阿灵顿的生活方式服务的总市值(03319.港元),绿城服务(02869.港元),鑫源(01895.港元)约533亿港元,港元305亿和16亿港元,而敏捷控股(03383. . HK),绿城中国(0390. . HK)和鑫源房地产(XIN.N)约372亿港元,港元分别为210亿和9亿港元。
 
由于该行业的估值较高,越来越多的中国内地开发商计划将其地产单元在香港交易所挂牌出售。目前,世茂服务、金科智慧服务、永湾生活服务、卓越企业、和金生活等9家地产公司已在交易所申请上市,等待审理。
 
目前,只有碧桂园(02007.hk)旗下的碧桂园服务(06098.hk)在香港上市,以销售额排名前三。碧桂园服务的总市值为1,150亿港元,是香港22家上市地产公司中唯一市值超过1,000亿港元的地产公司。
 
从股权结构上看,碧桂园服务公司并不直接或间接归碧桂园所有,但两家上市公司均由杨国强家族控股,属于同一家控股公司。
 
到2019年,fee-managed物业区碧桂园的服务已达到2.76亿平方米,和当前的物业管理服务收入已经超过58亿元,将近3/4的从项目属性由国家花园,和大约1/4是由其他房地产开发商开发的项目属性。
 
按近期股价计算,该公司在香港交易所的总市值为2205亿港元,约为碧桂园服务公司(Country Garden Services)总市值的两倍。与此同时,2019年碧桂园的收入规模、归属于母公司的净利润、归属于母公司的总资产和归属于母公司的净净资产分别为碧桂园服务的50倍、24倍、155倍和28倍。

财务表现和估值指标的巨大差异,使得碧桂园服务在港交所的静态市盈率为62倍,账面价值为19倍,而静态市盈率不到5倍,账面价值为1.3倍。
 
在22家在香港上市的内地房地产公司中,亚森地产以533亿港元的市值仅次于碧桂园(Country Garden services),位居第二。其竞争对手雅居乐(Agile)的总市值为372亿港元,仅相当于生活服务成本的70%左右。
 
2019年,雅高生活管理的物业面积为2.34亿平方米,其中23%来自雅高集团的开发项目,77%来自其他地产开发商。在股权结构上,Agile Life Group间接持有Agile Life Services的大部分股份,是其控股股东。敏捷生命集团对敏捷生命服务的财务表现做了一份合并报表。
 
2019年,Agile的收入规模、归属母公司的净利润、归属母公司的总资产和归属母公司的净净资产分别是Agile Life Services的12倍、6倍、29倍和7倍。根据最近的股票交易价格,Elegant Life services的静态市盈率约为39倍,市净率接近8倍。同期敏捷的静态市盈率仅为4倍,不到账面价值的1倍。
 
金融街地产最近在香港联交所上市,融资逾6.6亿港元。目前,金融街物业的总市值已上升到近33亿港元,而金融街(000402.sZ)的市值为232亿港元,是金融街物业市值的7倍。
 
2019年金融街物业面积近2000万平方米,其中约2/3的物业来自金融街及其关联企业,约1/3的物业来自其他第三方。相比之下,金融街及其附属公司对金融街地产的收入贡献更高。金融街及其关联公司的项目物业贡献了80%以上的收入,而其他第三方项目物业的收入不足20%。
 
从股权结构上看,金融街资产并不直接或间接归金融街所有,而是由金融街集团实际控制,处于同一控制之下。2019年金融街的收入规模、归属于母公司的净利润、归属于母公司的总资产和归属于母公司的净资产分别为归属于金融街的资产的26倍、33倍、165倍和88倍。
 
根据最近的股票交易价格,金融街的静态收益约为28倍,账面价值近8倍。另一方面,金融街的静态市盈率只有6倍,市净率不到0.6,其估值指标也远低于金融街地产。
 
高估值的逻辑
 
据记者统计,2019年之后,22家中国内地房地产公司中的大多数在香港上市。今年有6家上市的房地产公司,2019年有7家,在此之前还有其他公司上市。
 
自2014年沙银控股(01777.hk)旗下的彩旗人寿首次公开募股以来,22家地产公司通过首次公开募股共筹集约231亿港元。
 
这些在香港上市的房地产公司2019年年初的加权平均静态市盈率为44倍,加权平均市净率为9倍。到2019年底,其加权平均静态市盈率升至53倍,加权平均市净率升至13倍。今年迄今,它们的加权平均静态市盈率进一步升至58倍,加权平均市净率升至14倍。

2019年初,香港上市房地产公司的加权平均静态市盈率为7倍,加权平均市净率为1.3倍。2019年底,加权平均静态市盈率为9,加权平均市净率为1.6。迄今为止,其加权平均静态市盈率已回落至6倍,加权平均市净率不到1.2倍。
 
在香港上市的房地产公司在市盈率和市净率这两个关键估值指标上与同行存在显著差异,这意味着市场对房地产行业的估值存在溢价,并将其推高至高于内地红筹股的水平。
 
2019年,在香港上市的房地产公司整体加权平均增长率超过95%,而同类公司的加权平均增长率仅为42%。同期,香港恒生指数(Hang Seng index)加权平均指数上涨13%。
 
今年迄今,22家上市房地产公司的加权平均涨幅为62%,而恒生指数(Hang Seng Index)同行的加权平均涨幅分别为- 9%和- 2%。到2020年为止,这些上市房地产公司在香港交易所的表现远超同行和恒生指数。
 
根据中国专业房地产管理咨询公司赛普咨询提供的房地产行业数据,2019年中国大陆物业管理规模为450亿平方米,收入规模为8000亿元。预计到2022年,物业管理规模将达到720亿平方米,收入规模达到1280亿元,年均复合增长率为17%。
 
从行业属性来看,房地产行业不持有资产,是轻资产经营,收入可预测,现金流稳定,表现出较强的反周期特征。从行业发展角度来看,房地产行业正处于快速增长期,从住宅向商业写字楼、公共建筑、医院、学校等多业态延伸,同时也出现了开发商(大业主)、社区居民(小业主)等增值服务的轨迹。
 
从应急因素来看,2020年新冠肺炎疫情重塑了业主、社会乃至政府对物业企业的认知。物业企业已成为政府共同防控物业企业的好帮手,业主对物业企业的依赖性和信任度大大增强。”SAP咨询公司的研究人员在一份特别报告中写道。
 
的磋商已经还列出所有房地产企业估值的研究的影响因素,以及各种因素的相关性和市场价值,市盈率和偏差分析,发现规模收益,净利润,在房地产领域,ShouJiaoLv、满意度、品牌定位、技术应用和业务协同,市盈率,市场价值呈现强烈的相关性。
 
影响房地产企业高估值的因素有盈利能力、增长能力、运营能力和战略资本。“比如规模增长、扩张模式、存储比例、私有领域的流量价值、增值服务、多部门合作、技术应用和其他高估值模式,这将特别支持房地产企业,”赛浦咨询研究人员的分析称。

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