16家房地产上市公司集群:属于“规避风险”的强

16家房地产上市公司集群:属于“规避风险”的强

中钱股票配资(www.z2qq.com)07月13日讯
7月7日,弘阳集团旗下的弘阳服务在香港交易所上市,开盘价为4.88港元,较ipo价格上涨17.6%。随后,该股回落至4.4港元收盘,较ipo价格上涨6.02%,总市值为17.6亿港元。
 
由于疫情的影响,洪阳集团的高管们无法前往香港摇铃,不得不在南京举行庆祝仪式为洪阳服务,但他们的喜悦丝毫没有减少。从3月23日到7月7日,红洋服务仅用了106天,创下了在香港上市的物业管理公司的记录。
 
在洪阳服务之前,已经有叶星集团(洪坤置业)、兴业材料协会、建业新生活、金融街置业四家上市的物业企业。几天后的7月10日,正荣集团旗下的正荣服务公司将敲响警钟。在正荣之后,至少还有10家公司在等待。
 
例如,6月24日,熔盛发展(Rongsheng Development)旗下的永湾生活服务公司(Wing Wan Lifestyle Services)和和景(Hekingview)的子公司和景(Hekingview)都向香港交易所提交了首次申请。世茂集团(Shimao Group)旗下的世茂服务(Shimao Services)和金科集团(Jinke Group)旗下的金科智能服务(Jinke Smart Services)于6月29日在香港交易所(Hong Kong Stock Exchange)提交了招股说明书。此前,世纪佳缘服务、当代地产第一服务松度服务、优秀企业、兴盛企业管理、雅居集团旗下的亚程集团等公司都提交了招股说明书。
 
另外,已经有创业板版本的上市服务时间到了,要转到主板。越秀集团、禹州集团、阳光城、华润置地等房地产公司均已宣布剥离房地产上市计划,不排除今年会有实质性进展。
 
多位业内人士指出,房地产企业热衷于地产分拆上市,主要有三个原因:一是拓宽融资渠道,寻求快速发展和规模扩张;二是升级现有业务,布局新业务,增加新的利润增长点;第三,物业服务业比房地产开发企业具有更高的市盈率和估值,也是一大吸引力。此外,部分地产企业在今年疫情期间的优异表现也显示出该行业的重要性和增长空间。
 
非top15企业大多依赖于母公司
 
中智研究院5月发布的“2020年物业服务百强企业”(以下简称“百强企业”)中,红洋物业排名第25位。招股说明书显示,截至2019年底,红阳地铁的管区面积为1580万平方米,2017年至2019年的总收入分别为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元。
 
根据Cree的数据,到2019年,国内共有15家物业管理公司,管理面积超过1亿平方米,碧桂园、万科、彩生活等龙头企业管理面积超过3亿平方米。也就是说,红阳的服务业务规模与龙头同行相比,还有较大差距。
 
此外,2017年至2019年,红阳地产开发物业收入占总收入的比重分别为61.9%、61.8%和55.6%。2017 - 2019年,红阳房地产研究院开发的物业占管理区域总建筑面积的73.1%,72.3%,61.8%,母公司对其高度依赖。

规模小,对母公司的依赖性强,也是今年上市的房地产企业的两大共同特征。
 
以即将敲响警钟的正荣为例,它在前100名中排名第19。招股书称,截至2019年底,正荣服务在21个城市管理着149个项目,总建筑面积为2290万平方米,总承包建筑面积约为3700万平方米。2019年,正荣服务合资企业及关联公司累计合同销售额约为人民币13.07亿元,合同销售面积约为8439.95万平方米。
 
在财务方面,正荣服务2017 - 2019年实现收入分别为2.73亿元、4.56亿元和7.16亿元。净利润分别为2029.7万元、3952.4万元和1.09亿元。值得注意的是,三年来,振龙物业管理服务收入的88.2%、69.6%和66.4%来自母公司振龙地产。母公司提供的PFC占总PFC面积的77.1%、74.5%和47.6%。
 
洪阳服务和正荣服务依存度较低。荣湾生活服务与正荣集团并列行业第19位。截至2019年底,已管理物业管理项目251个,管理总建筑面积4840万平方米,合同总建筑面积7560万平方米。熔盛开发集团管理的建筑面积比例高达99.5%。
 
财政依赖甚至更为夸张。2017年至2019年,熔万佳的营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元、12.51亿元,利润总额为4190万元、综合收入为7490万元、1.1亿元。其中熔盛集团收入占比为100%、99.9%和99.8%。
 
再如,和净友华集团在业内排名第17位。截至2019年底,管理总建筑面积1,830万平方米的住宅物业106套,合约面积2,940万平方米。合同管理项目191个,其中母公司及关联公司156个,占82%。
 
从财务上看,2017 - 2019年,和净友活的收入为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元,净利润为4414万元、7968万元、1.85亿元。在这三年,100%、100%及91.8%的物业管理收入来自为环保会发展的物业提供物业管理服务。
 
目前,上市企业的共同标的数量最小。到2019年底,管道内总建筑面积只有240万平方米。根据招股说明书,截至2019年9月底,松度服务和叶星集团的管材面积为590万平方米,截至2019年底,叶星集团的管材面积仅为490万平方米。从依赖程度来看,这些企业从母公司获得的收入也占80%以上。

行业分析师称:"目前的物业服务行业严重分裂,甚至可以说是19个部门的负责人房地产企业强大的持续强大的趋势在加强,中游物业服务品牌,很容易,但是很难违背这一趋势,扩大市场份额。
 
然而,易居智库研究主任严跃进表示:“从趋势来看,短期内物业管理行业规模不会高度集中。物业管理行业刚刚起步,市场规模很大。与房地产行业进入全面竞争阶段不同,具有一定品牌优势的大型企业可能在三到五年内出现。但短期内不会。还有很大的竞争空间。”
 
那么,非首席执行官公司应该如何竞争呢?
 
诸葛亮房地产数据研究中心的分析师王晓表示:“房地产行业本身就是一个利润相对较低的行业,房地产公司提高利率最直接的方式就是通过扩大经营规模来增加收入。”对于上述这些企业来说,扩大业务来源,摆脱对母公司的依赖可能是首要任务。
 
中国企业资本联盟副总裁白文希指出,虽然物业管理区域对母公司的依赖会带来稳定的收入,但会影响企业的市场化运作,导致企业的独立性,影响企业的可持续发展。
 
房地产公司早就意识到了这一点。很多物业管理公司在招股说明书中明确表示,将继续调整业务模式,降低房地产母公司业务占收入的比例,减少对母公司的依赖。在资金的使用上,企业也把战略投资和收购放在了重要的位置,战略投资和收购的目的之一就是减少对母公司的依赖,扩大对外业务的规模。
 
一些公司已经开始享受这些好处了。以世茂为例,2017年至2019年,世茂服务总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6920万平方米,去年同比增长超过50%,其中大部分是由并购引起的。2019年,世茂服务收购了海亮物业和泉州三元,分别增加了1480万平方米和130万平方米的新管区,占新管区的近70%。这也使世茂服务摆脱了对母公司的依赖,在截至2019年12月31日的一年里,世茂67.6%的收入来自于独立客户。
 
2020年,世茂服务收购广州悦泰、富生生活服务、苏州冲天、成都信逸等,新增管材面积1450多万平方米。世茂还在招股说明书中披露,该公司正在就可能收购一家物业管理公司进行深入讨论。截至招股说明书最后一个可行日期,世茂服务物业管理组合已覆盖495处物业,总承包建筑面积约为1.24亿平方米。
 
但这不是一条容易的路。随着上市公司数量的增加,业务扩张和并购方面的不确定性和行业竞争将会增加。诸葛寻找房地产数据研究中心分析师陈晓认为,大型地产公司拆分的物业具有较强的品牌影响力和市场竞争力,此外,有了大型地产公司的支持,物业公司容易扩大业务规模。
 
例如,去年年底上市的保利地产(Poly Real Estate)在前100名中排名第三,到2019年底,其建筑面积达到2.87亿平方米,跻身行业前五名,但仍依赖母公司。该公司的财务报表和招股说明书显示,从2017年到2019年,保利贡献了98.7%、88.6%和81.9%的收入。保利地产在其财务报表和招股说明书中多次透露,它渴望获得外部收入和业务。

所以企业中更多的公共财产(最大的jinke智能生命,到2019年底,在管总建筑面积1.2亿平方米,其中第三方项目占高达52.9%,还说清单筹集资金将用于寻求替代战略投资和收购机会,战略伙伴关系进一步发展扩大业务规模和地理范围广度和深度。
 
但上市毕竟是企业值得庆祝的重要事情。特别是房地产业,一直是香港资本市场的两大“集中营”之一,另一个是生物医药。上述保利地产(Poly Property)在六个月内已较ipo价格上涨139%。今年到目前为止,房地产行业的股价已经上涨了40%以上,涨幅远远超过了医疗保健行业,有一半以上的房地产股票涨幅超过了50%。
 
回顾去年,2020年的评估报告出具的房地产服务公司中国物业管理协会,易居中国研究所和中国物理研究所的研究显示,到2019年底,24上市地产公司的总市值2355.9亿元,1.9倍的第一天上市。从市盈率角度看,物业服务企业市盈率超过20倍,估值较高;在股价方面,全年有24家上市公司看涨,平均涨幅为63.8%,高于恒生指数同期9.1%的涨幅。
 
58住房空间排序,学院院长,腺癌,房地产企业本身属于轻工资产,收入波动较小,和物业服务企业本身是受流行影响相对较小,市场的预期上市地产公司将相对稳定,属于“安全港”性很强的企业,因此当前节点有一个相对良好的性能。
 
在业内,这也是吸引房地产公司剥离房地产上市的重要原因。此外,对于房地产企业来说,拆分房地产板块上市还有利于拓宽融资渠道,提高企业知名度,升级原有业务,布局新业务,从而增加新的利润增长点。

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