二线地产IPO方重燃价值发现还是泡沫积累?

中钱股票配资(www.z2qq.com)07月14日讯

如果说前两年是地产股上市龙头企业的主流,那么今年就是二三线地产股的“窗口期”。
 
今年上半年,房地产板块中小房企分拆上市,金科服务、金融街服务、和净友火sprint IPO等14家房地产公司,计划融资总额超过100亿元。
 
 
繁荣之下暗流涌动。这一波上市公司没有行业巨头,但在充裕的流动性和房地产股价上涨的财富效应下,中小房地产公司急于拆分,对未来感到迷茫。
 
目前,上市地产股的市盈率和市值普遍较高,远远超过相关母公司。这两家公司的高估值,主要是因为市场预期它们将随着母公司业务扩张而稳步增长,比如碧桂园服务。
 
然而,中小房地产企业却没有这样的确定性。它们的母公司大多没有达到1000亿元人民币,而且它们的资本链很紧。此外,它们中的大多数在规模上与领先的性能相差数十倍。
 
从行业整体来看,地产股的市盈率普遍在50倍以上,远超其母地产股,未来存在泡沫破灭的可能性。
 
房地产上市的财富效应
 
近日,房地产上市潮增添了一股热度。
 
7月6日,金融街地产在香港联交所上市,成为继兴业材料协会、兴业集团、建业新生命之后,2020年第四家上市的地产公司。
 
此次IPO筹资逾6.6亿港元。截至7月6日收盘,金融街的股价为每股9.46港元,较IPO价格上涨28.53%,总市值为34.06亿港元。
 
今年上半年,除世茂、金科等小型地产企业外,共有14家地产上市或计划上市。在他们身后,还有数十人在做准备。
 
为什么今年会有中小房地产上市?易居中国总裁丁祖玉表示,许多房地产公司几年前就在准备分拆,今年的财务数据符合标准,这是由市场因素推动的。
 
最大的推动因素可能是上市地产股的“赚钱”效应。crewe的数据显示,今年上半年,排名前50的房地产上市公司的平均股价下跌了14.54%,而另一边的27只上市房地产股票平均上涨了52%。
 
其中不乏市值翻倍的网络股,如中奥到家、永生生活服务、时代街坊、鑫源服务等增值超过100%;自上市以来,保利地产(Poly Real Estate)、纽敦悦业(Newtown Yuet Services)、中海地产(China Shipping Property)和佳兆业(Kaisa)的股价也上涨了60%以上,达到峰值。
 
地产股甚至出现了划时代的时刻。龙头企业碧桂园市值上升至1047.9亿港元,成为第一家市值千亿港元的地产公司。
 
至于地产股的眩目的财富效应,李长江,碧桂园房地产的总经理认为,社区防疫的特殊背景下,房地产服务可以表示从“幕后”走到“前阶段”,和它的价值已经被“重新发现”。
 
安信证券天津分公司投资顾问齐泽金表示,疫情期间业主积极缴纳费用,物业费收入稳定是物业股今年表现较好的原因之一。但更重要的是,地产股的周期性疲弱、现金流良好且稳定,在多重风险环境下更受投资者青睐。

资本市场给出了极高的估值。数据显示,截至6月30日,27只A+H地产股的加权平均市盈率为59倍。
 
其中,碧桂园服务、保利发展、绿城服务、中海置业等领先地产公司,市盈率超过50倍,投资积累更是高达113倍。
 
除了直接融资金额和账面财富效应外,房地产分拆上市还可以给房地产企业带来更多的利益。5月底,徐辉对该公司(也是林氏家族的一部分)的投票权增至50.12%,实际上接管了该公司并实现了重组。
 
而西南证券表后迅汇经常性收入的持续上升,也有助于迅汇信用评级和融资成本的提高。
 
由于有这么多好处,开发商对分割房产和争取上市的热情比以往任何时候都要高涨。预计还有数十家房地产公司将在今年下半年准备ipo。
 
一个虚构的泡沫?
 
鸿洋服务将其上市之路比作“虎跃项目”,并希望与旗下房地产企业鸿洋地产进行“龙腾虎跃”的结合。然而,在财务报告公布后,红洋服务的管区面积只有1580万平方米。其他的,如松度地产,叶兴集团的面积不足600万平方米。
 
事实上,除了Jinke外,其他13个房地产公司今年上市都有一个面积1亿平方米,其中11款超过3000万平方米,低于行业领袖碧桂园服务的一小部分(6.85亿平方米)和万科地产(6.4亿平方米)。其中一半以上去年的收入不到10亿美元,比碧桂园一家的收入还少。
 
目前,房地产企业快速发展的背后,大多依赖于关联房企和母公司的业务支持。
 
例如,碧桂园在公司的支持下,近年来业务迅速扩张,一半以上的项目来自其关联公司,因为这些项目都属于杨惠妍家族。2019年,碧桂园近90%的服务收入来自碧桂园集团开发的物业,只有11.4%来自第三方开发商开发的项目。
 
然而,本轮上市的房地产公司,其关联公司规模较小,无法为其扩张提供足够的支持。
 
而自己的品牌和自身的规模,在未来的市场竞争中几乎没有增长的空间。光大证券研究院认为,在后疫情时代,由于中小物业在资本管理方面的劣势,将会出现大量的并购机会,龙头物业的市场份额将会大大提高。下半年将是房地产行业初步整合时期,大鱼吃小鱼将开始第一轮高潮。
 
今年年初以来,碧桂园等多家上市房地产公司进行了大规模的市场融资,为下半年的“并购窗口期”储备弹药。
 
据中学数据显示,百强物业服务企业管理面积由2014年的19.5%增长到2019年的43.6%,预计2023年将达到45.4%。
 
此外,今年楼市大涨是否抬高了股票估值,是否存在泡沫,市场也存在争议。
 
某知名券商的首席房地产分析师对《21世纪经济报道》表示,目前地产股的市盈率过高,自身的增长也不像市场认为的那样确定,开发业务的增长规模也在萎缩;物业费征收率也很低;所谓增值服务还没有实质性落实。

方正证券房地产首席分析师夏一峰表示,地产股在风中屹立,今年有较大涨幅。然而,快速增长不可能持续太久。从长远来看,性能取决于性能。“关键在于公司是否可持续发展,公司是否做得好,客户满意度是否高,以及公司能否承受这样的规模。”
 
齐泽金也保持谨慎态度,地产股的发展势头与地产股公司的发展前景有很大关系。崛起或看房地产公司本身的商业能力。
 
在齐泽金看来,中国目前的物业公司还处于起步阶段,利润点单一,只停留在收取物业费用这一业务上。在后期,我们还可以在物联网、家政等方面发展一些增值服务,从而获得更多的收入,保持业绩的增长。
 
值得注意的是,部分上市房地产公司仅被关联公司视为融资工具或纯资本运作,存在关联交易嫌疑。
 
对此,夏银峰认为,如果关联房企对股价有需求,就会有持续的息交付。对该公司来说,开发商及其附属物业是左口袋和右口袋的问题。
 
上海易居房地产研究所研究主任严跃进表示,房地产公司和房地产公司之间存在利益转移的可能性。毕竟两家公司关联度很高,业务发展的资金压力也比较大。因此,有必要防止地产股变相向房地产公司转移资金。

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